Podatek PCC od zakupu mieszkania w 2026 roku – ile wynosi i kiedy możesz go uniknąć

Przy zakupie mieszkania za 600 000 zł na rynku wtórnym podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) wynosi 12 000 zł. Są tacy, którzy zapłacą więcej – inwestorzy przy zakupie swojego szóstego mieszkania i wszystkich kolejnych. Inni kupujący nie zapłacą go wcale. Kto? Ci którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego – sprawdź jak to zrobić krok po kroku.

Stawkę PCC i warunki otrzymania ulgi mieszkaniowej, która zwalnia kupującego z obowiązku płacenia tego podatku reguluje ustawa o PCC - Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Niżej znajdziesz tabelę wyliczeń dla przykładowych mieszkań o różnych wartościach, a także warunki zwolnienia z PCC i wyliczenie krok po kroku.

Ile wynosi PCC od zakupu mieszkania – szybka odpowiedź

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) od zakupu mieszkania na rynku wtórnym to opłata, którą ponosi kupujący. Stawka wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.

To stawka dla rynku wtórnego (2%) bez zwolnienia – kto może uniknąć płacenia PCC, tłumaczymy niżej.

Kiedy płacisz PCC 2%, a kiedy nie płacisz wcale

Podatek PCC to podatek od czynności cywilnoprawnych. Taką czynnością jest właśnie spisanie umowy sprzedaży lokalu. PCC 2% odprowadza się jednak wyłącznie od transakcji na rynku wtórnym, bo płaci się go, kiedy sprzedawca nie jest płatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

Na rynku wtórnym sprzedający to osoba prywatna albo firma niebędąca płatnikiem VAT i od transakcji trzeba odprowadzić PCC 2%. W przypadku mieszkań zajmuje się tym notariusz. 

Na rynku pierwotnym mieszkania sprzedaje deweloper – firma, która jest płatnikiem VAT (podatku od towaru i usług). Nabywasz towar (mieszkanie) od dewelopera, a VAT jest wliczony w cenę i wynosi 8% albo 23% od wartości mieszkania (w zależności od metrażu). Możliwe że zdarzyło Ci się wpaść na ogłoszenie "mieszkanie bez PCC" na rynku pierwotnym – to nie jest promocja: kupując mieszkanie od dewelopera, nigdy nie odprowadzasz PCC. Płacisz VAT.

A jeśli to Twoje szóste mieszkanie? Krótko o wyjątku od 2%

Kiedy płaci się podwyższoną stawkę? Zacznijmy od tego, że PCC 6% nie zapłacisz na rynku wtórnym – PCC 6% to podatek, który płacisz tylko za takie mieszkanie, za które płacisz też VAT. W praktyce – takie, które kupujesz od dewelopera. To musi być Twoje szóste lub kolejne mieszkanie na tej samej działce (czyli na tym samym osiedlu deweloperskim), chociaż nie musi być w tym samym budynku co reszta. Nieważne czy kupujesz sześć lub więcej mieszkań na raz, czy dokupujesz kolejne, podatek PCC 6% odprowadzasz od szóstego i każdego następnego mieszkania na jednym osiedlu.

Widać że to przepis wymierzony w hurtowych nabywców (fundusze najmu instytucjonalnego), nie w osoby posiadające wiele nieruchomości i kupujące kolejne mieszkanie dla dziecka. 

Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie – kto może z niego skorzystać

Od 31. sierpnia 2023 r. kupujący mieszkanie na rynku wtórnym może być całkowicie zwolniony z PCC. Jakie warunki musisz spełniać, aby skorzystać z ulgi?

Kupujecie mieszkanie razem? Zwolnienie działa inaczej dla współwłaścicieli

Jeżeli pierwsze mieszkanie kupujecie wspólnie, ale tylko jedno z Was spełnia warunki z sekcji wyżej, to ulga aplikowana jest proporcjonalnie – od drugiej połowy lokalu trzeba zapłacić PCC. Stało się to możliwe w związku z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 roku (III FSK 281/25). Wyrok uznaje, że PCC odprowadza się proporcjonalnie do udziału w nieruchomości. W przypadku wspólnego zakupu mieszkania za 600 000 zł, gdzie jedno z Was ma prawo do ulgi i dzielicie się udziałem po 50%, zamiast 12 000 zł zapłacicie PCC w wysokości 6 000 zł.

Ile realnie zapłacisz – przykład na mieszkaniu za 600 000 zł

Choć nie jest jedyny, PCC to często największy z kosztów zakupu mieszkania widniejący na rachunku od notariusza.

Kto płaci PCC i w jakim terminie

Podatnikiem PCC jest zawsze nabywca i cała kwota wychodzi z jego kieszeni, a wpłaty musi dokonać w ciągu 14 dni, chyba że robi to za niego płatnik. Wpłaty może w jego imieniu dokonać notariusz – wtedy to on jest płatnikiem. W przypadku zakupu mieszkania akt notarialny to standard, więc to notariusz zajmuje się PCC. To on odpowiada wtedy za formalności i termin przekazania płatności. Nie składasz deklaracji, tylko płacisz. Notariusz przekazuje pieniądze urzędowi, a kwota podatku pojawia się na rachunku z kancelarii.

Jeżeli transakcja odbywa się bez notariusza, to wtedy nabywca składa deklarację do urzędu skarbowego deklarację PCC-3 i w ciągu 14 dni kwota musi wpłynąć na rachunek fiskusa.

Zanim podpiszesz umowę – dwie rzeczy do sprawdzenia

Wysokość PCC jest liczona od wartości mieszkania (tak samo jak wynagrodzenie notariusza), więc przepłacając za mieszkanie, przepłacasz w kancelarii. Zaniżenie ceny w akcie notarialnym i zapłacenie niższego PCC może zostać zakwestionowane przez urząd. Niezależnie od sytuacji, znajomość realnej wartości mieszkania to podstawa.

Zakup mieszkania oznacza związanie się z okolicą – dojazdami, bezpieczeństwem, hałasem, zielenią i planami inwestycyjnymi. Zanim podejmiesz się zakupu, sprawdź okolicę, bo żadnej z tych rzeczy nie dojrzysz w ogłoszeniu, a mają wpływ na wartość mieszkania, ale przede wszystkim na Twoje zadowolenie.

Podatek PCC od zakupu mieszkania – najczęstsze pytania (FAQ)

Powyższy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.

Aktualizacja: 21.08.2026