Ile kosztuje notariusz w 2026 roku? Taksa notarialna i pozostałe opłaty przy zakupie mieszkania
Powiedzmy, że kupujesz mieszkanie za 600 000 złotych. Co do tej kwoty nie masz wątpliwości – negocjujesz ją i wpisujesz w umowę. Notariuszowi musisz zostawić jeszcze ok. 1.5-2 tys. złotych netto, ale cały rachunek w kancelarii notarialnej – razem z podatkiem PCC od zakupu mieszkania i opłatami sądowymi – potrafi przekroczyć 14 tys. zł. Spora różnica. Skąd masz więc wiedzieć, na co się przygotować?
Maksymalne stawki dla notariuszy ustala Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1566), więc notariusz nie policzy dowolnej kwoty. Wszelkie inne koszty sporządzenia aktu notarialnego też regulują przepisy prawa.
Wszystko da się obliczyć. Poniżej znajdziesz tabelę oraz wyliczenie krok po kroku.
Ile zapłacisz u notariusza – szybka odpowiedź
Rozporządzenie określa maksymalne stawki taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia należnego notariuszowi za sporządzenie aktu notarialnego. Według rozporządzenia przy kupnie lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynosi połowę normalnej stawki maksymalnej. Tabela pokazuje maksymalną taksę notarialną dla przykładowych mieszkań (uwzględnione zmniejszenie stawki dla lokali mieszkalnych):
Wartość mieszkania | Netto | Brutto (+ VAT) |
|---|---|---|
400 000 zł | 1 185 zł | 1 457,55 zł |
600 000 zł | 1 585 zł | 1 949,55 zł |
800 000 zł | 1 985 zł | 2 441,55 zł |
Taksa notarialna 2026 – maksymalne stawki
Maksymalne stawki taksy notarialnej zależą od wartości nieruchomości i są liczone progowo – dla każdego z progów ustalona jest kwota bazowa. Do tej kwoty bazowej dodaje się drugą kwotę: procent od tego o ile wartość przedmiotu umowy przekracza próg. Progi wyglądają następująco:
Wartość przedmiotu umowy | Maksymalna stawka taksy notarialnej |
|---|---|
do 3 tys zł. | 100 zł |
3-10 tys. zł | 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3000 zł |
10-30 tys. zł | 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
30-60 tys. zł | 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
60 tys. - 1 mln zł | 1010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
1-2 mln zł | 4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
powyżej 2 mln zł | 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ALE maksymalnie 10 000 zł LUB 7 500 zł jeżeli obie strony umowy są w I grupie podatkowej |
Kwoty w rozporządzeniu to kwoty netto - do finalnych wartości doliczasz 23% VAT, więc, jeżeli kupujesz mieszkanie o wartości 950 tys. złotych:
|
Kupujesz mieszkanie? Płacisz połowę stawki
W poprzednim przykładzie, przed obliczeniem kwoty brutto, kwota netto została zmniejszona o połowę. To dlatego, że paragraf 6. Rozporządzenia przewiduje połowę stawki maksymalnej dla wielu czynności prawnych, m. in.:
“[...]
5) umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
[...]
15) umowę darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej
15a) umowę deweloperską,
16) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej
[...]
18) umowę przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,
19) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego”
Tak jak w obliczeniach wyżej: jeżeli kupujesz mieszkanie za 600 tys., stawka maksymalna według wzoru z paragrafu 3. Rozporządzenia wynosi 3170 zł, ale w tym przypadku zastosowanie znajdzie paragraf 6., który stanowi, że w określonych przypadkach maksymalna stawka jest mniejsza o połowę – zakup mieszkania jest jednym z tych przypadków. Zostaje 1585 zł. Dopiero od tej pomniejszonej stawki netto liczysz VAT, aby poznać stawkę brutto.
Taksa to nie wszystko – co jeszcze zapłacisz w kancelarii
Te kwoty to tylko część pieniędzy, które zostawisz w kancelarii. Większość z nich wcale nie trafia do notariusza – on pobiera je w imieniu państwa lub przekazuje państwu w Twoim imieniu.
Opłata | Ile | Do kogo trafia |
|---|---|---|
Wypisy aktu | 6 zł za stronę, wypis ma średnio 8-12 stron, z reguły potrzebujesz 3-4 wypisy: 150-300 zł | Do kancelarii |
Opłaty sądowe |
| Do sądu rejonowego |
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC 2%) | 2% od wartości rynkowej mieszkania; Tak samo przy zakupie z rynku pierwotnego – w cenę dewelopera wliczony jest VAT, więc nie dolicza się PCC. | Do Skarbu Państwa |
Podatek VAT 23% | 23% od usług kancelarii – taksy i wypisów aktu | Do Skarbu Państwa |
Przykład: ile kosztuje notariusz przy mieszkaniu za 600 000 zł
Opłata | Zakup za gotówkę | Zakup na kredyt hipoteczny | |
|---|---|---|---|
Taksa notarialna | 510 zł + 0.2% nadwyżki powyżej 60 000: 1 585 zł | 510 zł + 0.2% nadwyżki powyżej 60 000: 1 585 zł | |
Wypisy aktu | 10 stron po 6 zł w 4 kopiach: 240 zł | 12 stron po 6 zł w 4 kopiach: 288 zł (wpis hipoteki wydłuża wypis – stąd 2 dodatkowe strony względem zakupu za gotówkę) | |
Suma i VAT 23% | 1.23 x (1585 zł + 240 zł) = 2244.75 zł | 1.23 x (1585 zł + 288 zł) = 2303.79 zł | |
Opłaty sądowe | 200-300 zł: Wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł Ewentualnie dodatkowa opłata za założenie nowej księgi wieczystej: 100 zł (rynek pierwotny, specjalne przypadki) | 400-500 zł: Wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł Wpis hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł Ewentualnie dodatkowa opłata za założenie nowej księgi wieczystej: 100 zł (rynek pierwotny, spółdzielcze własnościowe mieszkanie, specjalne przypadki) | |
Całkowity koszt u notariusza (jeżeli kupujesz pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego lub mieszkanie na rynku pierwotnym): | 2244.75 zł + 200 + 100 zł = 2544.75 zł | 2303.79 zł + 200 + 200 + 100 zł = 2803.79 zł | |
Podatek PCC 2% jeśli nie | 2% od 600 000 zł → 12 000 zł | 2% od 600 000 zł → 12 000 zł | |
Całkowity koszt u notariusza: | 2544.75 zł + 12 000 zł = 14 544.75 zł | 2803.79 zł + 12 000 zł = 14 803.79 zł | |
Z całego rachunku na 14 803.79 zł przy zakupie na kredyt z założeniem nowej księgi wieczystej wynagrodzenie dla kancelarii to maksymalnie niecałe 3 tys. brutto. Reszta to opłaty sądowe i podatki, na które kancelaria nie ma żadnego wpływu.
Kto ponosi koszty notariusza – kupujący czy sprzedający?
Sprawa wygląda inaczej w przypadku nabywania nieruchomości bezpośrednio od dewelopera – tam dzielicie się wszystkim po połowie. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177), zwana potocznie Ustawą Deweloperską w artykule 40. jasno mówi, że wszystkie koszty ponoszone u notariusza obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Czy taksę notarialną można negocjować?
Tak, wysokość taksy notarialnej podlega negocjacjom, bo ustawa informuje nas jedynie o maksymalnym koszcie usług kancelarii notarialnej. Każdy notariusz może zastosować niższą stawkę, a wielu to robi, np. kiedy transakcja jest prosta albo żeby zwiększyć swoją konkurencyjność na rynku.
Zawsze poproś o pełny kosztorys na piśmie przed umówieniem aktu (z rozbiciem: taksa / wypisy / opłaty sądowe / podatki) – pełna przejrzystość.
Skontaktuj się z 2-3 kancelariami, weź od nich pełne kosztorysy i porównaj je: różnice potrafią wynieść nawet kilkaset złotych. Wiedząc, jak wygląda sytuacja na rynku, możesz przystąpić do negocjacji, bo masz rozeznanie i wiesz o jaką kwotę walczysz.
Pytaj o koszt wypisów z góry, bo to pozycja, która najczęściej zaskakuje: 6 zł netto od strony nie brzmi jak dużo, ale nie widzisz tutaj VAT-u. Kilkanaście stron wypisu w czterech kopiach to już konkretna kwota. Jeśli kancelaria zejdzie o 1 zł z ceny maksymalnej (6 zł), możesz mieć dodatkowe 50-70 zł w kieszeni.
Pamiętaj, że nie negocjujesz całej kwoty, którą przyjdzie Ci zapłacić u notariusza, a jedynie tę część, która trafia do jego kieszeni – wynagrodzenie za usługi notarialne (akt, wypisy). PCC i opłaty sądowe to sztywne kwoty, których nie da się obniżyć.
Zanim umówisz akt – dwie rzeczy do sprawdzenia
Akt notarialny domyka zakup – to, co znajdzie się w księdze wieczystej i akcie notarialnym trudno zmienić i wiąże się to z kolejnymi opłatami. Wszystko taniej naprawisz przed nim niż po nim.
Taksa jest liczona od wartości rynkowej mieszkania, tak samo PCC – domyślnie to powinna być wartość transakcji. Sprawdź, ile mieszkanie jest naprawdę warte, aby nie przepłacić za taksę i PCC.
Pamiętaj, aby nie oceniać wartości rynkowej mieszkania po samym jego stanie technicznym i wyposażeniu. Na wartość rynkową lokalu mieszkalnego wpływ ma również okolica. Przyjrzyj się otoczeniu nieruchomości, bo kwestii takich jak plany inwestycji, hałas czy bezpieczeństwo nie ocenisz, patrząc na ogłoszenie i zdjęcia mieszkania.
Ile kosztuje notariusz – najczęstsze pytania (FAQ)
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania za 500 000 zł?
Maksymalna taksa notarialna 1 704 zł + ~300 zł za wypisy – to daje ok. 2100 zł brutto. Do tego 400 zł opłat za wpisy do księgi wieczystej. Łącznie ~2400 zł. Jeżeli masz obowiązek zapłaty PCC 2% – kolejne 10 000 zł. Łącznie to ok. 12 400 zł.
Ile kosztuje wypis aktu notarialnego?
Zależy to od stawki, którą kancelaria pobiera od strony (maksymalnie 6 zł netto) i liczby stron w wypisie (8-12). Przyjmując maksymalną stawkę od strony, 10 stron na wypis i nie zapominając o VAT-cie wypis aktu kosztuje 73.8 zł. Z reguły do załatwienia wszelkich formalności potrzeba 3-4 kopii wypisu – to koszt ok. 300zł.
Czy opłaty u notariusza można zapłacić kartą?
To zależy od kancelarii oraz sprawy, którą tam załatwiamy. W przypadku spisania aktu i sporządzenia wypisów nie jest to problematyczne – notariusz wbija kwotę brutto na terminal i ponosi prowizję. Problematyczne jest płacenie podatku PCC i opłat sądowych – to pieniądze, które notariusz przekazuje do odpowiednich instytucji za klienta. Limity na terminalu i karcie oraz opóźnienia w księgowaniu płatności przez terminal tworzą ryzyko, że notariusz nie dostarczy tych pieniędzy w terminie (on za to odpowiada). Zawsze pytaj za co możesz zapłacić kartą, a za co tylko przelewem/gotówką.
Ile trwa podpisanie aktu notarialnego?
30-90 minut. Bardzo dużo zależy od tego jaka to sprawa oraz od stron aktu. Przy kupnie mieszkania 60 minut to standard, ale jeżeli strony będą negocjować albo wprowadzać zmiany, to czas będzie się wydłużać. Przed tym krokiem notariusz ma obowiązek odczytać całą treść umowy i upewnić się, że obie strony w pełni ją rozumieją – dużo zależy więc od Ciebie i drugiej osoby. Dla bezpieczeństwa zaplanuj na to spotkanie 90-120 minut.
Ile kosztuje notariusz przy darowiźnie mieszkania?
Wyliczenia i przepisy omawiane w artykule dotyczą umów kupna-sprzedaży nieruchomości. Jeżeli sprawa dotyczy darowizny, notariusz kosztuje połowę maksymalnej stawki za usługę notarialną, ale tylko jeżeli obie strony należą do I grupy podatkowej i mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość, a nabywcom przysługuje ulga mieszkaniowa. W przeciwnym razie koszt sporządzenia aktu darowizny to pełny koszt wynikający z ustawy – 2 razy większy niż koszty wyliczane w przykładach z tego poradnika.
Powyższy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.
Aktualizacja: 19.08.2026